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2020北京·平谷世界休闲大会
  2018年,对于征战北京新房市场的房企来说,已经不仅仅是通过节省成本、提升利润的问题了,而是如何在对手如林的限房价项目中抢占市场与客群。从几个已经试水入市的项目来看,售空者有之、去化一般者也大有人在,这为限房价项目的销售前景蒙上阴影。在拿地成本、资金持有成本高企的当下,限房价项目如何突围,靠的不仅仅是产品本身,还有对市场和客群的敏锐掌握。
  ??销售分化 性价比决定销量
  ??限房价项目入市首战并不是很理想,距离首批项目取得预售证已近20天时间,复盘过去这段时间的成交数据,可能比想象的还要差。
  ??6月10日左右,共有包括位于大兴的瀛海府、熙悦林语和位于房山的旭辉城、金樾和著等四个限房价项目入市。
  ??在开盘当天,瀛海府推出的194套房源售空,金樾和著首批次推出的340套房源,开盘当天去化率为77%。截至6月27日,据北京市住建委官方网站数据显示,旭辉城首批次推出的180套住宅,仅预定39套。
  ??相邻的两个项目,价格相同,但是销售结果却大不一样。某房企营销负责人道出了真相,“随着限房价项目大量入市,购房者预期发生变化,不会着急入手。特别是区域内多个项目集中供应,性价比是关键,谁的位置好、交通便利,谁家的户型好,谁就有可能卖得好。”
  ??“能付得起总价500万、首付200万的人,算得上中级刚需置业者了,至少要在十年内实现居住一步到位,非常珍惜自己的首次购房资格,对于项目会从多方面进行衡量,特别是户型最起码要方正、舒服,满足‘二孩’的居住需求。”一位业内人士表示,但是北京部分限房价项目竟然为了节省成本设计出“刀把”户型。
  ??当下,一个区域内的限房价项目价格基本相同,且多数毛坯交付,当开发商难以在**上发挥创造力时,能比拼的只有产品了。对于具有改善型中级刚需客群来说,“差不多”的时代已经过去,选一处性价比高的房子成为多数人的共识。但是,和硕地产董事长李伟却表示,“不同区域看供需,性价比都是相对的。”
  ??不再“小步快跑” 以速度取胜
  ??如果说区位和交通是天时地利的话,那么户型、品质则主要在于开发商的精耕细作。不过,到目前为止,近30个限房价项目已经入市或者已经具备预售条件,产品设计已定,只能从其他方面多“做文 章”。
  ??在首批限房价项目于6月上旬开盘后,有近十个项目表示预计会在6月底入市。但是7月将至,这些限房价项目并未有任何动静。
  ??上述房企营销负责人表示:“在商品房预售证的发放上,卡的主要是价格,而限房价项目不存在价格问题,只要具备条件,应该都能放行。纯商品房可以通过**、园林等做溢价空间,但是限房价项目在地价、房价、利润空间限定的情况下,只能以速度取胜。”
  ??所以,对开发商来说,谁能跑得快,谁就拥有优势。已经入市的四个限房价项目,拿地时间均在2017年2月至7月期间。在即将入市的项目中,既有2017年10月拿地的和悦华锦、金地悦风华,也有2018年1月份拿地的禧瑞春秋、中海丽春湖墅等。也就是说,限房价项目并不是按照土地出让周期入市的,每个项目都有加快入市的可能性。
  ??有业内人士表示,目前很多项目还在办手续阶段,预计7-8月份,会有大量的限房价项目入市,平均一周入市2-3个的节奏。
  ??另外,“小步快跑”推盘方式在限房价项目中将失去作用。以往“小步快跑”多是为了涨价,对于已经限定房价的项目来说,此举多余,因此,不少项目都是一次性取证,分批次开盘,旭辉城和金樾和著均是如此。
  ??此前,折扣**也是开发商加速推盘的手段之一,对限房价项目来说,大幅调价的可能性不大,但是由于区域内供应井喷,开发商压力倍增,在高额业绩压力下,存在个别楼层和户型价格微调或**的可能性。但是价格的微调对于限房价项目销量的影响并不是很大。
  ??广撒渔网 深耕地缘客群
  ??众所周知,购房客群在产品诉求上表现出强烈的地缘性特点。诸如在中关村工作的人买房一般选择海淀、昌平区域,在金融街工作的人,买房一般在海淀或者是门头沟区域。据记者了解,金樾和著70%的客户来自房山本地,中海丽春湖墅的意向客户中,有60%来自海淀,20%来自昌平。
  ??因此,深度挖掘区域市场不仅为开发商节约推广费用,还是获取客群的最有效手段。不过当下,限房价项目的地缘性特征也在发生着微妙变化。在不少限房价项目的客群中,跨区域的大有人在,有的是沿着轨道交通、道路基础设施购房,也有完全是脱离交通沿线。这部分购房者对于房价更为敏感,只要价格合适,买哪里的房子都可以。
  ??记者曾在金樾和著现场发现一个在CBD上班的购房者,据她称:“首付不够,只能买房山区域的房子,未来工作可以变动,这都说不定。”
  ??据购房者方小姐称,她曾经参与瀛海府项目摇号,但并未被摇中,除了看同区域内万和斐丽、禧瑞天著、和悦华锦项目外,她还北上北七家镇,参与了华润理想国的排号。用她的话说,“最多能接受54000元/平方米的房子,多一千都不行。”因此,对房企来说,不仅要深耕区域客群,还要广撒渔网。 北京市旅游委产业发展促进处处长王清在致辞中表示,北京作为中国的首都,传统文化与时尚潮流交相辉映,历史积淀与现代文明和谐共生,旅游资源得天独厚、多样多彩,城市居民热情好客、文明友善。欢迎更多马来西亚朋友前往北京,亲眼见证北京人民的热情好客和皇城古都的魅力,亲自体验东方古老传统的神秘文化。
  马来西亚旅游总会出境部副会长陈美心女士在致辞中表示,中国一直是马来西亚游客选择海外游的热门目的地,北京更以它独特的城市魅力和厚重的历史文化底蕴吸引着越来越多的马来西亚游客。她希望马来西亚旅游总会能和北京市旅游发展委员会在未来开展更多的合作,打造出更具魅力的旅游产品,造福两国民众。
  北京市旅游委城市形象与市场推介处代表以“共筑丝路桥 魅力新北京”为主题,对北京旅游资源进行了整体推介,对离境退税政策进行推广,并重点推出了北京游学旅游、冰雪旅游等特色旅游精品线路。同时对将相继在北京举办的2019北京世园会、2020北京·平谷世界休闲大会、北京2022冬奥会等大型国际活动情况及相关基础设施建设情况进行了介绍。
  本次活动还特别设置了北京旅游图片展,展出以“古都北京”、“文化北京”、“现代北京”、“时尚北京”为主题的30余幅北京旅游精美图片。为增加活动的互动性、体验性、亲近性,组织了北京旅游景区现场拍照打印、皇城文化体验等活动,进一步加深了当地旅行商对北京旅游的印象。
  为了多渠道、全方位的宣传推介北京旅游,北京市旅游委在此次活动举办前已在当地媒体投放北京旅游宣传广告,并对活动进行了相关报道。活动期间,还在位于当地著名景点的吉隆坡塔户外大屏投放了北京旅游宣传片、2019北京世园会宣传片、2022北京冬奥宣传片。
(责任编辑:admin)
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